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    2019-08-15 16:37 作者:方超 石英婧 来源:中国经营网

    腾讯麻将好友房关闭了 www.ykzjh.tw 本报实习记者 方超 记者 石英婧 上海报道

    继监管层一系列发声、约谈警示等“严监管”之后,房地产行业融资环境迎来阵阵寒意,房企投融资被戴上了“紧箍”。

    近日,央行发布2019年第二季度中国货币政策执行报告显示,截至6月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为41.9万亿元,同比增长17.1%,但是增速较3月末下降1.6个百分点。

    而根据克而瑞研究中心发布的《2019年上半年全国房地产总结与展望融资篇》,2019年上半年95家典型房企融资总额为7169.2亿元,同比下降3.6%,其中,房企在二季度的融资总量大幅减少。

    房企融资环境趋冷的背后则是政策面的不断收紧。其中,5月份,银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,要求商业银行、信托等金融机构不得违规进行房地产融资。对此,阳光城集团执行副总裁吴建斌在易居沃顿PMBA第八期开班课上表示:“对于房企来说,这个阶段的核心任务就是资金池的水要多,而且是活水”,其直言,“现阶段最关键的是融资活动的现金流”。

    融资政策趋紧

    房地产行业于经历年初一段融资热潮之后,在“房住不炒”大背景下,房企正迎来融资的“盛夏寒冬”。

    报告显示,个人住房贷款余额与住房开发贷款余额两者增速与3月末相比皆呈下降趋势,地产开发贷款余额则同比下降6%,降幅较3月末减小0.1个百分点。而克而瑞的研究报告也认为二季度融资环境再收紧,使得房企在二季度的融资总量大幅减少,达到近两年以来的较低值,从而使得上半年整体的融资额也同比有所下滑。据克而瑞监测数据不完全统计,2019年上半年95家典型房企融资总额为7169.2亿元,同比下降3.6%,环比则增长了16.4%。

    这背后,是监管层面对房企融资政策的不断收紧。

    5月17日,银保监会23号文明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。紧接着在6月初市场传出,监管层已将一些拿地激进、制造地王的房企纳入监管,并准备暂停地王企业债券与ABS发行。

    梳理可发现,随后严监管趋势越来越明显。其中,7月4日,银保监会开始对部分信托公司窗口指导。7月6日,银保监会相关负责人表示,其针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示等。

    对此,吴建斌在易居沃顿PMBA第八期开班课上表示:“从7月份开始,每家银行对外给房地产贷款的余额不能增加。这是大趋势。若对资金量的需求是往下走的,那么钱就会回到别的行业去”。对于当前房企融资难环境,其认为,“在这种情况下,中小房企就会面临非常大的融资压力”。

    据介绍,易居沃顿案例研究与教育基地,由易居中国与沃顿商学院联合成立,是中国房地产垂直领域规模最大、品牌影响力最广的精英商科机构?;刂铝τ诖蛟熘泄康夭幸挡а幸惶寤拇笃教ê头康夭笠瞪队刖砣朔⒄沟纳?。2012年始,基地已连续成功开办八期中国房地产实战研修项目,累计2000余位企业家总裁和高管学员参加学习。

    现金流管理成关键

    在不断收紧的融资环境下,房企正通过谋求上市等多种途径谋求顺利“过冬”,“现金流为王”成为诸多房企高管的共识。

    克而瑞发布的7月资本月报也显示,95家典型房企7月的融资总额为1534.46亿元,环比上升55.3%,同比上升63.2%,同时,7月融资成本6.86%,环比下降0.57个百分点。对此,克而瑞在报告中表示,在政府的一系列调控下,预计下半年房企的融资环境还是将以收紧为主。

    尽管当前房企融资环境不乐观,但是吴建斌认为,“房地产离不开金融,金融也离不开房地产,他们两个是相互支持、相互作用的关系”。对于金融也离不开房地产的观点,其解释称“因为房地产是个巨大的蓄水池,以2018年为例,中国房地产为当年80万亿元的GDP总额贡献了15万亿元”。

    对于房企如何破解融资难的困境,吴建斌给出了自己的药方——“现金为王”。

    “在现阶段,房企要渡过当前的难关,必须把握‘现金为王’的观点,”吴建斌表示,其进一步解读称,“可以从两个方面优化现金流:一是不买地,退出尚未确权的土地;二是控制已开工的工程进度?!倍谖饨ū筇岢龅摹熬狻笔踔?,即有“要时刻关注经营现金流为正的演练”“资金池里永远要有保命的钱”等关于现金流的表述。

    吴建斌同时认为,企业应该将“金融工具用到极致”,“找到企业可以用到的金融工具,将这些金融工具用到极致。无论是跟银行对接,还是跟监管部门的审批申请,工作要细一点,把能保证的尽可能做好。同时,降低对融资的依赖程度,原来依赖度是40%,我建议把这个依赖度调整到20%”。

    编辑:石英婧;校对:彭玉凤

    *除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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